Fora os preços exorbitantes e a quantidade infinita de prédios em São Paulo, a escalada dos preços dos imóveis vai contra o que estamos vendo todos os dias nos últimos 4 anos na economia brasileira. É estranho em uma economia que simplesmente não cresce, não haver desemprego e os preços dos imóveis custarem cada dia mais. É essa conta que não fecha na minha cabeça há uns 5 anos ... e olha que já mudei de posição algumas vezes, imaginando então que o país tinha que crescer mais dado que ... e nada !
Dentre os blogs que leio as vezes - o mais divertido sobre o tema é o Bolha Imobiliária. É um bom blog com apenas dois defeitos: todos os posts e todos os comentários se encontram do mesmo lado, ou seja, de que estamos a um passo da explosão da tal bolha imobiliária - sem ninguém pra fazer um contraponto ; e que evidentemente eles estão "errando" desde o dia em que o blog foi criado - seja lá quando isso tenha sido feito - ainda sim reitero que vale a leitura - com algum cuidado.
Entre o óbvio (os preços estão muito caros) e o evidente (se tem crédito, porque cairia) X a economia não anda + quem tem um milhão de reais X é claro que vai dar errado, mas a questão que importa na verdade é quando !!! até ontem não havia conseguido formar uma opinião. É claro que acho que está caro, claro que acho que vai dar errado, claro que já não vale mais como investimento quando você tem uma Selic em 11% e uma LTN em 13% a.a SEM RISCO - mas de verdade - também está claro que os imóveis não estão caindo de preço e se estão, é simbólico.
Roubei do site citado acima o gráfico que exprime o que o autor acha e que assino embaixo (aliás o post todo é interessante - os comentários já pioram). A piora não parece ser agora mesmo ...
Reparem onde estão Brasil - Espanha e EUA e digam se faz algum sentido ...
Humm...
ResponderExcluirSabe qual é o problema da hipótese de bolha imobiliária?
Falta ingrediente para criar um cenário de queda de 40%~50% de preços de negócios realizados . Isto porque falta combinar com uma crise de crédito no segmento. E isso numa escala dramática execuções para fazerem os bancos cortarem os empréstimos.
Como falar em um cenário catastrófico desse com ocupação e renda no patamar que estão?
Para mim o que está acontecendo:
- Fulaninho coloca o apt para vender por X e aceita até X-r para vender.
- Se não aparecer ninguém para comprar por X-r, deixa lá em X até 'vender'.
- Se os encargos apertarem(se o apt de fulaninho estiver vazio) , fulaninho coloca para alugar.
O que irá ajustar esses preços médios, que concordo estão esticados, é a inflação. E isso é um ciclo imobiliário normal.
Também já passei por várias fases de achismo acerca da "bolha imobiliária" brasileira. E ATUALMENTE concordo com o Ricardo!
ExcluirNão acredito mais em HARD LANDING de preços no mercado imobiliário. A quantidade (em %) não é - nem de muito longe - perto do caso americano.
Vai haver desaceleração, stop ou até quedas isoladas. Mas é a inflação que vai ajustar a médio prazo, principalmente do jeito que ela vai nos últimos anos.
Quem vai sofrer nesse soft landing? Quem depende *exclusivamente* de ativos imobiliários. Construtoras, fundos (já estão sofrendo) e o famoso "investidor paticular" - aquela minha vizinha que pegou TODA A HERANÇA do pai (milhões) e investiu tudo em apartamentos e salas comerciais.
Patrick,
ExcluirEsse cara que 'comprou' para investir, principalmente os 'lançamentos' já está sofrendo. Saletas e muitos aptos comprados para investimento estão com vacancia ou consegue alugar apenas 0,3% a.m do preço médio de oferta do mercado ou não consegue vender com a valorização que esperava. Mas também a maioria não está em xeque, prestes a sair do jogo, porque no agregado, existe pouca alavancagem.
Fundos estão sofrendo na bolsa, mas estão em sua maioria com boa ocupação e com a renda crescendo. Para mim, acho que existe uma distorção grande entre preço e valor nesse nicho: rendimentos entre 8 a 10% líquidos em alugueis estão dentro da média histórica do mercado, imobiliário, na média todo mundo com ocupação razoável e com baixíssima inadimplência. Aqui posso falar a minha própria experiencia: a minha carteira de FII caiu 25% em preço de cota entretanto a renda cresceu quase 7% até agora, de 2013 para 2014.
As construtoras, aí eu ficaria longe das empresas com endividamento: tanto como acionista, tanto como cliente de imóvel na planta.
quantas pessoas ainda vão ficar comprando pra colocar pra alugar - qd conseguem 0,3% "com dor de cabeça" x um 0,8% sem risco e sem stress ?? isso não deveria diminuir também ?
Excluireu achava isso originalmente ... se os preços ficassem "estáveis" com uma inflação rodando em 6% - em 3 ou 4 anos - eles estariam 25% "mais baratos" - mas a verdade é que nem isso AINDA está ocorrendo e até isso me surpreende
ResponderExcluirCiclo imobiliário é longo. Na minha cidade, especificamente no bairro onde tenho um apartamento, os imóveis residenciais ficaram com preços praticamente estacionados por 8 anos seguidos, entre 97-2005.
ExcluirDá uma estudada no IVG-R do bc, é o único índice do brasil que captura negócios realizados, no caso: negócios feitos via financiamento imobiliário.
O crescimento de preços está diminuindo lentamente... desde 2010.
E vamos pensar objetivamente: a oferta de crédito(que nunca tivemos, nem nos anos 80) e o juro com iliusão de ser fixo(todo mundo esquece da TR) com prestações decrescentes, cai como uma luva para demanda reprimida que temos.
O sujeito que se estica e pode pagar a prestação pensa: pago um prestação decrescente e a minha renda aumenta 6% a 10% faz 5 anos. Dá para encarar.
No lado da oferta, tem pouca alavancagem para ter gente apertado com a prestação. O cara não vende mais barato e fica com apartamento fechado, isso eu vejo muito aqui no Rio.
Fantástica a ilustração que acompanha o "Delusion".
ResponderExcluirSigo com a tese que qq coisa faz sentido, qq coisa se encaixa em qq modelo e em qq planilha ou teoria, MENOS - os preços dos imóveis seguirem subindo a taxa de 2 dígitos numa economia quê simplesmente nao cresce !!!!
ResponderExcluirEsse é o X da questão - sem solução pra mim ...
Como eu disse, sugiro estudar o IVG-R do BC(índice que colhe como base os negócios realizados via financiamento imobiliário, especificamente, precifica o negocio realizado através do imóvel dado em garantia na operação de crédito).
ExcluirEsse crescimento já saiu dos 2 dígitos.
Pelo IVG-R anualizado, o pico de alta foi em 2009 com preços chegando a subir mensalmente a uma taxa anualizada de 26,8% a.a.
De lá para cá, o crescimento de preços foi caindo sistematicamente mês a mês. O último dado 11/2013 - 8,5% a.a. de crescimento de preços nos negócios realizados.
E acho que vai continuar caindo mês a mês.
Curiosamente, se pegarmos o inicio da base 03-2001 até 11-2013, os variaram de uma base 100 para 518 linear. Mais ou menos 500% em 12 anos? :P
muito bons seus argumentos !!! vou dar uma olhada - mas vc já me convenceu ... não que 8,5% numa economia que não cresça ...
Excluirenfim - de tudo que já li - se tivesse que ir na opinião de alguém - acho que iria na sua integralmente
abraços
teco
Outro fato que ainda não vi uma análise mais aprofundada é a questão da demanda a longo prazo. Imóveis são bens duráveis, que muitas vezes passam de pais para filhos como residência. Acredito que, num prazo não muito longo, a oferta de novos imóveis será MUITO superior ao crescimento da população.
ResponderExcluirObviamente, esta análise envolve diversas variáveis, como a depreciação dos imóveis, a redução de número de habitantes por residência, etc. Mas devemos ter em mente também que, atualmente, o crescimento da população brasileira ocorre basicamente pelo envelhecimento da população, e não por fecundidade. (Dados do IBGE: População até 10 anos em 1991: 33.9M, em 2010: 28.8M). Em outras palavras, teremos uma redução na população economicamente ativa, que efetivamente realiza negócios imobiliários.